将物业过户至自己名下可通过以下两种主要方式办理，需根据具体情况选择合适途径：

一、买卖方式过户

签订购房合同

与卖方协商价格、付款方式等条款，签订书面购房合同。

办理贷款（如需）

若涉及贷款，需向银行或金融机构办理贷款审批，确保资金到位。

缴纳税费

根据房屋性质缴纳契税、增值税、个人所得税等税费。卖方可能承担部分税费，买方可要求卖方补偿或通过降价方式解决。

产权转移登记

双方共同向房地产交易管理部门提交身份证、房产证、购房合同等材料，办理产权变更登记。

领取新产权证

一般需1-2周时间，凭房屋所有权证通知单申领新产权证。

物业过户手续

携带新产权证到物业公司办理物业更名手续，结清水电燃气费用并迁移户口。

二、赠与或继承方式过户

赠与方式

签订书面赠与合同并办理公证，缴纳契税、手续费等费用。

办理房屋权变更登记手续后，受赠人取得房产所有权。

继承方式

办理继承权公证，提交房产证、死亡证明、继承人身份证明等材料。

按法定继承程序办理产权转移登记。

三、注意事项

产权清晰性：

确保房产证无争议，若存在共有权人需取得书面同意。

税费承担：明确买卖/赠与/继承中各方的税费负担，避免纠纷。

合同条款：签订合同时注意交房时间、物业费用承担等细节。

贷款审核：过户前确认贷款条件，避免因资金问题影响过户进度。

建议办理前咨询当地房产交易中心或律师，具体流程可能因地区政策略有差异。